این منطقه، آن طور که تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» و اظهارات واسطهها و فعالان ملکی آن نشان میدهد مقصد خریدهای سرمایهای متقاضیان تهرانی و همچنین گروهی از سرمایهگذاران سایر شهرهاست. وجود برجهای مسکونی نوساز در این منطقه با قابلیت خرید با سطوح پایینتر قیمتی نسبت به برجهای نوساز مناطق شمالی تهران، این منطقه را به مقصد جذاب سرمایهگذاران ملکی تهران و سایر شهرها تبدیل کرده است. بخش زیادی از معاملات خرید مسکن در این منطقه در هر ماه از سوی افرادی انجام میشود که ساکن شهرهای دیگر هستند اما ترجیح میدهند برای سرمایهگذاری واحدی را در شهر تهران خریداری کنند.
ریزش در مناطق مصرفی
منطقه ۲۲ تهران، غربیترین و جوانترین منطقه پایتخت به عنوان کانون عرضه آپارتمانهای نوساز و نیمهکاره در حالی از اواسط دوره جهش و به دنبال رشد شدید قیمت مسکن در منطقه ۵، به عنوان یکی از مقصدهای خرید متقاضیان مسکن مورد توجه واقع شد که هماکنون، این منطقه به مقصد مهاجرت خاموش بینمنطقهای در پایتخت تبدیل شده است.
مصرفیترین مناطق شهر تهران واقع در نیمه شمالی پایتخت نیز در این ماه با افت حجم معاملات و میانگین قیمت آپارتمان مواجه شدند. برآوردهای «دنیای اقتصاد» با استناد به آمارهای رسمی نشان میدهد در شهریور 1401، متوسط قیمت مسکن در مناطق 2 تا 5، نسبت به مردادماه، 3/ 1 درصد افت کرد و حجم معاملات مسکن در این مناطق نیز ریزش 3/ 21 درصدی را تجربه کرد. مناطق 4 و 5 نیز در همین بازه زمانی- شهریور نسبت به مرداد- با افت 25 درصدی حجم معاملات و کاهش 4/ 1 درصدی متوسط قیمت همراه شدند.
یک دلیل مهم این موضوع به جاذبه قیمتی منطقه 22 نسبت به سطح قیمتها در منطقه مجاور یعنی منطقه 5 برمیگردد. در حالی که متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در منطقه 5 شهر تهران هماکنون معادل 54 میلیون تومان است در منطقه 22 این میزان بهطور متوسط و به ازای هر مترمربع 45 میلیون است. این فاصله قیمتی در کنار مجاورت با منطقه 5، باعث جذابیت این منطقه برای متقاضیان شده است. از سوی دیگر، در دسترس بودن تعداد بیشتری فایل نوساز به صورت نسبی در مقایسه با سایر مناطق، وجود فایلهای نیمهکاره و قابل پیشخرید و جوان بودن منطقه که یکی از جاذبههای مهم آن محسوب میشود، در این تورم شدید موثر بوده است.
با این حال، در مناطق جنوبی پایتخت اگرچه حجم معاملات خرید مسکن 4/ 23 درصد در مقایسه با ماه قبل ریزش کرد اما متوسط قیمت فروش آپارتمانها، برخلاف مناطق مصرفی نیمه شمالی که کاهش یافت، رشد 7/ 1 درصدی را به ثبت رساند. تحقیقات «دنیای اقتصاد» در تشریح چرایی رشد متوسط قیمت مسکن در نیمه جنوبی پایتخت در برابر رشد منفی قیمت در مناطق مصرفی نیمه شمال تهران یک پیام مهم را به بازار مخابره میکند. اظهارات واسطههای بازار مسکن در این مناطق نشان از دو رویداد موثر در رشد قیمت مناطق جنوبی در مقایسه با رشد منفی قیمت مناطق مصرفی نیمه شمال تهران دارد.
بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد سیل تورمی که از ابتدای دوره جهش در سال 97 از مناطق شمالی تهران آغاز شده و سپس به مناطق جنوبی رسیده بود هماکنون به غربیترین و جوانترین منطقه تهران که اتفاقا کانون عرضه و فروش آپارتمانهای نیمهتمام، پیشفروشی و نوساز است، رسیده است. سرریز جهش در غرب و جنوب پایتخت هماکنون به منطقه 22 رسیده است. پیش از این، مناطق جنوبی تهران دچار اضافه پرش قیمتی شده بود. از ابتدای سال 96 یعنی یک سال قبل از جهش، تا پایان مرداد 1401، متوسط قیمت مسکن در پنج منطقه اول تهران (مناطق نیمه شمالی) 9 برابر و مناطق 9 تا 20 (در جنوب تهران)، 10 برابر رشد کرد. این در حالی است که این میزان برای هر دو گروه مناطق نیمه شمالی و جنوبی تهران، از ابتدای 96 تا خرداد 1401 معادل حدود 9 برابر بود. این موضوع نشان میدهد، از خرداد ماه به بعد مناطق جنوبی تهران دچار اضافهپرش قیمتی شد و از حالت بازتنظیم با مناطق شمالی خارج شد.
217