تمام ابزارهای سنجش وضعیت بازار ساخت‌وساز نشان می‌دهد اکنون تهران درگیر عمیق‌ترین رکود ساختمانی دست‌کم از ابتدای دهه ۸۰ که آمار پروانه‌های ساختمانی منتشر می‌شود بوده و چشم‌اندازی برای خروج از این وضعیت وجود ندارد. با این حال داده‌های جدید از صدور پروانه ساختمانی در ۱۰ماه نخست امسال نشان می‌دهد میانگین تولید سالانه پروانه از کف رکودی خارج شده است. کف تاریخی تولید ماهانه مسکن ۲هزار واحد بوده که این مقدار در مدت سپری شده از امسال به ۳هزار و ۳۰۰ واحد رسیده است. اما این افزایش کافی نیست و هنوز ساخت‌وساز در حد کفایت و رسیدن به سطح مطلوب رونق پیدا نکرده است. در واقع آمار ساخت‌وساز هنوز در سطح هشدار است و نگرانی درباره ادامه رکود فراگیر سرمایه‌گذاری ساختمانی وجود دارد. اما مساله مهم‌تر این است که همین افزایش صدور پروانه در ماه‌های اخیر نیز ناشی از دوپینگی بوده که در مدیریت شهری صورت گرفته است؛ دوپینگی که البته آن‌گونه که فاز بازار ساخت‌وساز را تغییر دهد افاقه نکرده است. مقصود از این دوپینگ از یکسو ایجاد تشکیلات موسوم به قرارگاه مسکن با هدف تسهیل مقررات، سرعت بخشیدن به فرآیند تغییر کاربری، صدور پروانه و نظایر آن است که سبب شد تقاضا از ناحیه نهادها برای ساخت شهرک‌های مسکونی واصل و احتمالا بخشی از آنها به صدور پروانه ساختمانی منجر شود. در وهله دوم دوپینگ مدیریت شهری به شکل اعطای تخفیف بی‌سابقه در هزینه صدور پروانه در فاصله نیمه آبان سال‌جاری تا پایان اسفند سبب شد گروهی از سازنده‌ها تحت این شرایط روانه بازار شوند. این تخفیف از ۴۰درصد در نیمه آبان آغاز شد و سپس در مقاطع یک‌ماهه از مقدار آن تا ۲۰درصد کاسته شده است. گذشته از اینکه اعطای تخفیف ۴۰ درصدی به سازنده‌ها در هیچ یک از سال‌های گذشته سابقه نداشته است، اصل اعطای چنین تخفیفی موجب شکل‌گیری یک رونق کاذب مقطعی در بازار ساخت‌وساز شد؛ به نحوی که در آبان ماه برای ۴هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی پروانه صادر شد که این مقدار در ماه قبل از آن ۲هزار و ۸۷۰ واحد و در آذرماه نیز ۳هزار و ۲۰۰ واحد بوده است. در مجموع نتیجه این دوپینگ دووجهی باز هم رسیدن آمار صدور پروانه به نیاز تهران نبود.
بیشتر بخوانید:
سهم خرید نوسازها از بیش از ۵۰درصد در سال ۹۶ به ۲۸درصد در ماه‌های اخیر تنزل پیدا کرده که بخشی از آن ناشی از نفروختن و نساختن سازنده‌ها و بخش دیگر ناشی از فقدان استطاعت مالی خرید ملک نوساز و کم‌سن در بازار مسکن با توجه به جهش سال‌های اخیر است. مانع دوم ساخت‌وساز نیز ناپایداری قیمت مصالح و به طور کلی هزینه‌های ساخت مسکن است. نوسان برخی از اقلام مصالح ساختمانی در سال‌های اخیر به حدی شدید بوده که قیمت‌های اعلامی به خریداران روزانه تغییر کرده است. ارتباط مستقیم مصالح با قیمت ارز نیز باعث شده در ماه‌های پرالتهاب اخیر بازار ارز، مصالح نیز وضعیتی ناپایدارتر از همیشه را پیدا کند. ناپایداری قیمت مصالح موجب می‌شود چشم‌انداز قیمت تمام‌شده مسکن و قیمت فروش (با لحاظ عایدی قابل قبول) برای سازنده‌ها دشوار شود. از طرفی رکود معاملات نیز باعث می‌شود سازنده‌ها این‌طور تلقی کنند که هر قدر پیش‌تر برویم، فروش سخت‌تر خواهد شد. بنابراین تحت این شرایط آنها حداقل انگیزه را برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از دست می‌دهند. از طرفی حاشیه سود پایین ساخت‌وساز تحت‌تاثیر بازار متورم مصالح و باز ماندن تورم مسکن از تورم هزینه‌های ساخت، چیزی نیست که از نظر سازنده‌ها دور بماند. بر اساس آمارهای رسمی تورم هزینه ساخت در نیمه اول امسال ۴۵درصد و تورم مسکن پایتخت در همین مدت ۲۵درصد بوده است؛ وضعیتی که حداقل در یکی دو سال اخیر در بازار مسکن حاکم بوده و مانع از فعالیت سازنده‌ها در بازار سرمایه‌گذاری ساختمانی شده است. فراتر از آمار رسمی، حس و برآورد سازنده‌ها از وضعیت تورم مصالح ساختمانی است که ارقامی به مراتب بالاتر را عنوان و ادعا می‌کنند هزینه ساخت آنها در ماه‌های اخیر ۱۰۰درصد افزایش پیدا کرده است. البته قیمت مصالح تنها جزء تعیین‌کننده قیمت مسکن نیست و فقط یکی از اجزای چندگانه آن است؛ اما مساله این است که در مجموع موانع باید به نحوی برطرف شود که ساخت‌وساز با حاشیه سود متعارف میسر باشد. مقصود از این گزاره، رقابت سود فعالیت ساختمانی با بازارهای غیرمولد نیست؛ که بدیهی است امری غیرممکن است. اما سود ساخت‌وساز باید بیش از سود سپرده‌بانکی و بالاتر از نرخ حول و حوش ۴۰درصد تورم سالانه باشد. در این صورت انگیزه ساخت به تدریج افزایش پیدا می‌کند. افزایش جزئی سرمایه‌گذاری ساختمانی ناشی از اقداماتی مثل شهرک‌سازی توسط زمین‌دارهای بزرگ تهران و اعطای تخفیف نجومی عوارض صدور پروانه به سازنده‌ها نیز جز اینکه به صورت مصنوعی، گلخانه‌ای و مقطعی نتایجی محدود به دنبال داشته باشد، فایده‌ای ندارد.
تازه‌ترین آمار رسمی از صدور جواز ساختمانی در تهران نشان می‌دهد تولید مسکن در سال‌جاری نصف نیاز بازار متعارف بازار بوده است. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در ۱۰ ماهه نخست امسال برای ساخت ۳۲هزار و ۹۸۳ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده که این مقدار نسبت به حدود ۳۵هزار واحد جواز صادر شده به ازای واحد در مدت مشابه سال گذشته، ۶درصد کمتر است.
۴۶۲۲۰